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1-10月份，房地產開發投資保持較快增長，新開工面積和施工面積增速加快，但土地購置規模持續負增長，房屋銷售面積微幅增長，政策層面堅持穩定目標，預計房地產開發投資短期保持一定韌性，明年全年增速將有所放緩。

一、房地產開發投資短期保持韌性

2017年以來，房地產開發投資增速基本保持年初抬升、之后緩慢回落態勢。今年1-10月份，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1-9月份回落0.2個百分點，繼續保持年初以來的緩慢下行態勢。

房屋新開工面積和施工面積均保持較高增速，1-10月份，房屋新開工面積185634萬平方米，增長10.0%，增速比1-9月份加快1.4個百分點；房屋施工面積854882萬平方米，同比增長9.0%，增速加快0.3個百分點。開工面積和施工面積增速較高，對短期地產投資形成一定支撐。

二、房屋銷量增速回升乏力

房屋銷售呈現周期性特征，2008年至今有三輪明顯周期。前兩輪周期中銷量增速波動較大，本輪周期2015年啟動，銷售面積增速持續上升，2016年4月達到高點，之后呈現緩慢下滑趨勢，今年年初轉為負增長。1-10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，同比增長0.1%，增速今年以來首次由負轉正。增速轉正與房地產企業以價換量有關，由于各項融資渠道全面收緊導致房地產行業資金鏈偏緊，下半年多數房地產企業不得不采取降價促銷方式回籠資金。

經歷了過去數年的需求集中釋放后，商品房市場銷量整體增速放緩，行業銷量進入高位平臺期。房地產長期需求的兩大推動因素是人口與城鎮化，人口是中長期需求的核心，人口老齡化，結婚人數下滑，增量人口帶來的需求增長放緩；2018年末，我國城鎮化率為59.58%，對比發達國家的城鎮化趨勢，城鎮化率還將提升，但提升速度將放緩。綜合來看，房屋銷售面積增速短期內或穩中有升，但難以再現快速增長的局面。

三、短周期或進入回落階段

10月份，房地產行業運行數據呈現“兩端低、中間高”的特征，兩端低即房地產開發企業購置土地面積同比為負，房屋銷售面積微幅增長，中間高即房地產開發企業新開工面積、施工面積和開發投資保持較快增長。

房地產開發企業土地購置規模自2015年開始下一臺階，2017年和2018年購置規模較快增長，2019年，受房地產企業融資能力、市場預期等因素影響， 土地購置規模轉為負增長， 1-10月份，房地產開發企業土地購置面積18383萬平方米，同比下降16.3%。

2017年年中以來，房屋新開工面積增速一直高于房屋竣工面積增速，預計這一趨勢明年可能發生變化，竣工面積可能實現正增長。當前新開工面積雖然較快增長，但由于土地購置面積已連續幾年處于較低位，同時房地產企業對銷售預期下降，新開工面積較快增長的持續性有待觀察。

與房屋銷售周期一致，2008年金融危機至今房地產開發投資呈現三輪周期，投資增速的重心不斷下移，每輪周期大概4年左右。本輪周期從2015年開始，開發投資增速逐年上行，已持續4年，結合土地購置及房屋銷售情況看，本輪周期或趨于尾聲，房地產投資將進入短期周期的回落階段，四季度及明年開發投資增速預計將有所放緩。