平武停車位租賃機械車庫二柱貴陽租賃立體車庫循環

　　由于我國關于不動產的法律條例已經較為完善，對不動產權的登記、公示 轉讓、保護機制日趨成熟，因此，按建筑類申報建設的機械立體車庫已經有了良好的發展基礎與配套制度，未來規范化和標準化趨勢明顯。按特種設備申報的機械立體車庫，深圳市經過相當一段時間的探索與試驗，從深圳市客觀實際出發，草擬了《深圳市停車政策白皮書及實施方案》，擬提出：（1）在申報審批程序上，特種設備的申報免辦用地規劃許可、建設工程規劃許可與方案設計審查；（2）停車建設用地支持上，自有建設用地范圍內增建機械立體停車設施不視為改變現有及規劃的用地性質，建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓合法化；（3）在不改變土地用途的前提下，原土地使用權人利用存量建設用地建設機械式立體停車設施的，不屬于增加建設面積的，不計收地價。受車位、車庫產權不明影響，國內車位租售情況主要以時租為主。由于車位緊缺問題，各城市也存在出售車位與長租車位的模式。對于產權不明晰的泊位，易產生商品性的糾紛不宜買賣，多以長租形式繞過產權界定的爭端，更大程度發揮機械立體車庫的功能性，滿足當下日益急迫的停車需求。深圳市停車位租賃目前主要分3種方式：包括時租、月租與長租。時租與月租是絕大多數的租賃方式，有法律文件支持。為保證有位可停，深圳市開展租約長期劃的探索，依托長租、轉租的模式，體現停車位商品的稀缺性。（1）推行長租。縮短投資回收期，租期不超過20年，到期可續約；（2）鼓勵轉租。簽訂長期租賃合同的泊位，可轉租給其他使用者。通過轉租等手段，體現泊位稀缺商品屬性。深圳市機械立體車庫的屬性認定，從前期報建審批上便開始分類，特種設備和建筑物兩條線，互不交叉，每條線從前期申報到后期管理都有建立完善的配套機制，更大程度上避免了后期因前期定性不明而產生產權糾紛與利益沖突的問題。同時探索兩種屬性模式下機械立體停車的建設與發展，為未來深圳市機械立體停車行業的規范化與精細化發展奠定了基礎。機械立體車庫法律屬性雖有待界定，但作為當下解決停車設施缺口的更主要、更高效措施，應當得到支持和推廣。對于機械立體車庫的屬性認定應結合各地實際情況，具體問題具體分析，以解決停車問題為首要目標，無論是按特種設備還是建筑物申報建設，均應完善各環節中相關政策措施，統一標準，權責清晰，減少相關利益主體糾紛，避免屬性界定問題制約機械立體停車的建設和發展，更大程度釋放機械立體車庫的功能性與靈活性。

　　90年代以來，隨著汽車工業和建筑業的發展，尤其是轎車進入家庭后，停車設備的應用逐步推廣，我國已經形成了新興的停車設備行業。停車設備行業的發展不僅牽涉到交通管理、城市規劃，更涉及到收費政策和停車立法。近年來關于機械立體車庫法律屬性的爭論響不絕耳，加之國內目前尚無相關法律對機械立體車庫的屬性作出明確界定，在立體停車建設和發展過程中由機械立體車庫定性模糊引發了一系列問題。機械立體車庫屬性界定現狀目前，國內關于機械立體車庫的屬性界定主要有兩種，一種是將機械立體庫劃定為建筑物，另一種則是將機械立體停車庫劃定為特種設備。傳統行業規范將機械立體車庫定性為特種設備。根據國家標準《起重機械分類》（GB/T20776-2006）、《機械式停車設備分類》（GB/T26559-2011）、《國民經濟行業分類》（GB/T4754-2011），機械車位被劃歸起重機械，作為特種設備由具備相應資質的機構進行型式試驗、評審，接受質量技術監督部門的監督檢查和安全監察等管理。然而，由于機械立體停車庫形式多樣，設置方式靈活，可獨立建于地塊之上，又可鑲嵌式設置于建筑物內部與建筑物形成一整體而固定，無論采用哪種結構形式，都必然通過底板、樁基或其他基礎與特定地塊固定，非經拆卸、毀壞，或破碎與之固定的地塊，不能將立體車庫分離出來，其整體應與建筑物一同被認定為不動產，具備相應的建筑屬性。因此，也有不少地方將機械立體車庫認定為建筑物。建筑物、與特種設備的區別建筑物與特種設備的主要界限在于建筑物可測算建筑面積，而設備卻不能測算建筑面積。根據我國《房產測量規范》，所有建筑物都可測量和計算建筑面積，總建筑面積為建筑物外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，但建筑物中層高小于2.20米的夾層、插層、技術層、地下室、半地下室不計算自然層數和建筑面積，半封閉、不封閉的圍護結構通常以其外圍水平投影面積折半計算。對于設備，其本身不計算建筑面積，但部分設備占用的空間如電梯井、提物井、管道井，則如同房屋一樣按自然層計算建筑面積；結構層高在2.20米以下的設備層、管道層應計算1/2面積。因此，是否能測算建筑面積是建筑物與設備的主要區分界限。

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